부동산
- 재건축ㆍ재개발
재건축
재건축은 기존 토지 등 소유자들이 조합을 결성하여 기존 건물을 밀고 새로운 건물로 다시 짓는 것을 말합니다.
기존의 부동산을 싹 없애고 완전히 새로운 부동산들을 만들어내는 방식이기에 기존의 부동산에 대한 권리가 소멸되고 새로운 부동산에 대한 권리가 생성됩니다.
때문에 재건축의 경우 추진위 구성, 조합설립인가부터 법적 분쟁여지가 많아 변호사의 조력이 절대적입니다.
재개발
재개발은기존의 주거환경이 낙후된 지역의 건물등을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택, 공원 등을 새로 지어 주거환경과 도시 미관을 바꾸는 사업을 말하며 일정부분 공공개발의 성격을 띄고 있습니다.
- 명도소송
임대차계약이 만료 또는 해지되어 부동산을 점유할 수 있는 권리를 상실한 임차인이 부동산 인도를 거부하는 경우, 임대인이 법원에 임차인을 상대로 제기하는 소송을 말합니다. 명도소송 승소 판결문으로 강제집행을 하여 부동산을 인도 받을 수 있습니다.
명도소송은 반드시 부동산 점유이전금지가처분을 먼저해야 한다는 것입니다. 명도소송 도중 부동산의 점유가 타인에게 이전되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으로 집행을 할 수 없게 됩니다. 따라서 점유를 미리 확정하는 것이 중요합니다.
- 권리금
임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형∙무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전(상거건물 임대차보호법 제10조의 3 제1항)
“권리금 계약“이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.(상거건물 이대차보호법 제10조의 3 제2항)
권리금 회수기회 보호
임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급 받는 것을 방해해서는 안됩니다. 다만, (상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조의 4 제1항)
▶ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 원리금을 수수하는 행위
▶ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
▶ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
▶ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
- 임대차계약분쟁
보통 임대차계약 분쟁은 권리금으로 인한 분쟁이 일반적입니다. 위에 언급한 바와 같이 임차료 미지급에 따른 명도소송과 임차인의 권리금과 같은 소송이죠.
손해배상액의 범위
신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 즉, 임차인이 신규임차인과 권리금 계약을 통하여 지급받기로 했던 권리금과 임대차 종료 당시 객관적으로 형성되어 있는 권리금 중 낮은 금액이 임차인이 지급 받을 수 있는 손해배상액으로 인정됩니다.
권리금 청구 시 임대인의 정당한 거절 사유
- 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
- 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
- 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
- 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
권리금 적용 제외 건물
권리금 조항의 배제 사유
임대차계약은 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계를 기초로 두고 있어 임차인이 아래와 같이 계약상 의무를 위반하거나, 기타 부당한 행위 등의 잘못이 있는 경우 ‘상가건물 임
- 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체한 경우
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
♣ 철거, 재건축의 경우에도 권리금 보호 조항이 적용되지 않습니다.